Nouvelles règles de TVA pour les non-résidents

  

  

Si vous louez votre maison de vacances au Portugal pour de courtes durées, les nouvelles règles de TVA (IVA) mises en place par le gouvernement portugais signifient que vous devrez désormais vous enregistrer à la TVA, même si vos revenus locatifs sont relativement faibles.

Jusqu'à présent, de nombreux propriétaires non résidents bénéficiaient d'une exonération spéciale de TVA (connue sous le nom d'exonération de l'article 53) si leurs revenus annuels issus de la location restaient inférieurs à 13 500 €. Cependant, cela va changer.

À compter du 1er juillet 2025, les non-résidents (y compris ceux vivant dans l'UE) ne pourront plus bénéficier de cette exonération spéciale. Cela signifie que si vous vivez en dehors du Portugal et percevez des revenus locatifs provenant de votre bien, vous devrez vous enregistrer à la TVA selon le régime normal, facturer la TVA sur les factures adressées à vos clients et soumettre régulièrement des déclarations de TVA aux autorités fiscales portugaises.

Pour l'hébergement de courte durée, le taux de TVA applicable est de 6 %. Une fois enregistré, vous devrez émettre des factures conformes à la TVA pour chaque séjour et soumettre des déclarations de TVA trimestrielles (ou mensuelles, selon votre chiffre d'affaires).

Une fois inscrit sous le régime normal de TVA, vous pouvez également récupérer la TVA sur de nombreuses dépenses liées à votre propriété, notamment:

• Factures de services publics (électricité, eau et gaz) - Si vous utilisez vous-même la propriété, vous devez récupérer la TVA proportionnellement à l'occupation. Par exemple, si 20 % de l'occupation est à usage personnel, la TVA peut être récupérée sur 80 % des factures.
• Services de nettoyage et de blanchisserie - uniquement pour les séjours des clients.
• Services Internet et TV - La TVA doit également être récupérée proportionnellement à l'occupation par les invités.
• Fournitures pour les clients (articles de toilette, savon, produits de nettoyage).
• Entretien et réparations mineures - à l'exclusion des travaux d'amélioration.
• Honoraires comptables.

 

Pour rester en conformité, vous devez :

• Vous enregistrer à la TVA auprès de l'administration fiscale portugaise
• Commencer à facturer la TVA sur les revenus locatifs à partir du 1er juillet 2025
• Soumettre régulièrement vos déclarations de TVA (trimestrielles)
• Conserver des registres et des factures précis

Les déclarations de TVA trimestrielles doivent être soumises via le portail Finanças (https://www.portaldasfinancas.gov.pt). Les trimestres sont les suivants :

 

Si vous ne savez pas par où commencer, il est conseillé de faire appel à un comptable portugais ou un représentant fiscal. Ils peuvent vous aider à vous enregistrer, à gérer vos déclarations et à vous assurer que vous récupérez la TVA lorsque c'est possible.

Pour vous enregistrer à la TVA, vous ou votre représentant fiscal devez soumettre une Declaração de Alterações (Déclaration de modifications) pour passer du régime exonéré au régime normal de TVA. Cela peut se faire :

• En ligne via le Portail das Finanças, avec votre mot de passe et votre NIF ;
• En personne dans un bureau des Finanças ;
• Par l'intermédiaire de votre représentant fiscal ou comptable.

Dans cette déclaration, vous devez :

• Opter pour le régime normal de TVA (regime normal de IVA) ;
• Indiquer que vous fournirez des services d'Alojamento Local (hébergement de courte durée) ;
• Confirmer que votre activité sera soumise à la TVA (IVA).

Une fois enregistré :

• Vous devez émettre des factures avec TVA (facturas com IVA) à vos clients ;
• Vous devez déposer des déclarations de TVA trimestrielles ou mensuelles, selon vos revenus annuels.

En passant du régime d'exonération spéciale (Art. 53), vous devez :

• Soumettre une Declaração de Alterações (Déclaration de modifications) avant le 30 juillet 2025 ;
• Rétroagir le changement au 1er juillet 2025.

Ces changements s'inscrivent dans une volonté plus large d'harmoniser la fiscalité des revenus locatifs au Portugal. En vous préparant dès maintenant, vous éviterez les mauvaises surprises et resterez en conformité avec la réglementation, tout en réalisant des économies grâce au remboursement de la TVA.